Fastsette vedtekter i sameie og borettslag

Gode vedtekter i sameie eller borettslag gjør det mulig å bo tett og samtidig godt. Det er selve grunnmuren for et velfungerende fellesskap.

Et klart regelverk gir struktur, rettferdighet og forutsigbarhet, så en kan unngå misforståelser og konflikter.

Les mer om hva styret bør tenke på ved fastsettelse av klare vedtekter og hvordan Boligtall kan bistå med rådgivning og veiledning.

Om vedtekter i sameie og borettslag

Vedtekter er boligselskapets interne regelverk.

Vedtektene setter bestemmelser om hvordan selskapet skal styres. De setter bestemmelser for hvilke rettigheter og plikter eierne har, samt hvordan eiendommen og fellesskapet skal fungere i praksis.

Utformes gode vedtekter, vet alle hva som gjelder. Det gjør hverdagen enklere både for beboere og styret.

Må det lages vedtekter i sameie og borettslag?

I henhold til eierseksjonsloven (2017) § 27 skal alle sameier ha vedtekter. Vedtektene skal minst angi eiendommens grunnboksbetegnelse og hvor mange medlemmer styret skal ha.

Bestemmelsene kan ikke gi noen seksjonseiere en urimelig fordel på andre seksjonseieres bekostning.

I henhold til Borettslagsloven (2003) § 2-1, første ledd, skal stiftelsesdokumentet inneholde vedtekter for laget som er spesifisert i §2-2.

Det er temaer som ikke reguleres i eierseksjonsloven og borettslagsloven. Derfor er det lurt å fastsette vedtekter tilpasset boligselskapet.

Hvem fastsetter vedtekter i sameie og borettslag?

Vedtektene vedtas av eierne i boligselskapet. Styret kan foreslå endringer, men det er flertallet av eierne som bestemmer.

Vedtekter i borettslag fastsettes på generalforsamlingen. For sameier fastsettes de på årsmøtet.

For å kunne endre vedtektene er det oftest krav om minst to tredjedels flertall, både i borettslag og i sameier.

Merk at det i noen tilfeller stilles strengere krav. Eksempelvis enstemmighet.

Når fastsettes vedtektene?

Ved stiftelsen av boligselskapet utformes vedtektene. Da er det utbygger eller juridisk rådgiver som lager første utkast.

Deretter tar eierne over og justerer vedtektene etter behov. Styret kan komme med forslag til endringer.

Husk å gå igjennom vedtektene jevnlig. Sikre at de til enhver tid er tilpasset fellesskapet, men også i forhold til eventuelle nye lover som oppstår med tiden.

Hvordan gå frem for å fastsette vedtekter i sameie og borettslag?

Steg 1 – forslag til vedtekter

Etter stiftelsen av boligselskapet vil styret ta over arbeidet med vedtektsforslag ved behov.

Borettslagsloven og eierseksjonsloven gjelder og er overordnet vedtektene. Pass derfor på at innholdet i vedtektsforslagene er i tråd med lovene.

Steg 2 – Disse temaene bør dekkes

Boligselskapet bør fastsette bestemmelser for:

• Sammensetning av styre og fullmakter
• Regler for styret og for årsmøte eller generalforsamling
• Fordeling av felleskostnader
• Vedlikeholdsplikt for beboer og boligselskapet
• I sameier: Antall seksjoner en enkeltperson kan eie
• Regler relatert til overføring av eierskap
• Regler for utleie
• Konsekvenser ved å bryte vedtektene
• Organisering av parkeringsplasser

Bestemmelsene bør også inkludere tydelige husordensregler for blant annet bruk av fellesarealer, regler for utleie, dyrehold og støy.

For borettslag bør det også lages bestemmelser for forkjøpsrett, overdragelse og bruksoverlating.

Steg 3 – Send ut innkalling og inkluder forslagene

Godt utarbeidede vedtektsforslag skal inkluderes i innkallingen til årsmøtet eller generalforsamlingen.

Skal en vedtekt endres må det fremgå hvilken vedtekt som foreslås og forslag til ny ordlyd.

Steg 4 – Vedtak fattes på årsmøtet eller generalforsamlingen

Vedtektene fastsettes og endres her. Forslag fremlegges og diskuteres.

Avgitte stemmer skal føres i møteprotokollen.

Steg 6 – Informer beboere om vedtektene

Del de nye eller oppdaterte vedtektene med eiere i borettslaget eller sameiet.

Gjør de lett tilgjengelige via eksempelvis beboerportal, e-post og/eller papirformat.

Ønsker dere i styret hjelp med utforming av vedtekter?

Vi bistår med veiledning og rådgivning.

Vedtekter i sameie og borettslag – fallgruver

Arbeides det ikke godt med formulering og ordlyd, er det fort gjort å ende opp med selvmotsigende eller utydelige vedtekter.

Når de er vanskelige å tolke og ikke minst følge kan det oppstå misforståelser og uønskede konflikter.

En annen typisk felle er å lage vedtekter som ikke er i tråd med gjeldende lover og regler. Da er de rett og slett ugyldige.

Derfor er det så viktig å formulere gyldige, klare bestemmelser som er enkle for alle eiere å forstå, og som ikke på noen måte kan misforstås.

Boligtall gir rådgivning og veiledning ved fastsettelse av vedtekter

Det er viktig at de i styret som skal arbeide med vedtektsforslag har god forståelse for boligselskapet som helhet og det juridiske.

Med en forretningsfører fra Boligtall får dere en erfaren forretningsfører.

Boligtall kan bistå med rådgivning, veiledning og utarbeidelse av vedtekter.

Vi kvalitetssikrer at vedtektene er i tråd med gjeldende lover og regler.